Kentsel dönüşümde yasal soygun! / Salim YAVAŞOĞLU

Yazı Dizileri

Kentsel dönüşümde yasal soygun! / Salim YAVAŞOĞLU

İletigönderen Balasagun » Pzt Şub 03, 2014 12:11

Kentsel dönüşümde yasal soygun!
Resim

“Çürük Raporu” tehdit olarak kullanılıyor ve binalara el konuluyor

Özellikle büyük şehirlerde “rant kavgası” sınır tanımıyor. Değerli alanları hedef seçen müteahhitler, akla hayale gelmeyecek yöntemlerle kat maliklerini canından bezdirerek yeniden yapım işini ele geçiriyor.

Yıkılıp yeniden yapılacak bina için mal sahiplerinin 3’te 2 onayı gerekli. Bunu sağlamak için gözüne kestirdiği binadan ev alan müteahhit, psikolojik baskıyla başlayıp işi zorbalığa kadar vardırıyor: Ya imzala ya da terk et!..



Kentsel dönüşümde müteahhit vurgunu!

Şehir merkezlerindeki değerli alanları hedef seçen simsarlar halkta huzur bırakmadı. Bir takım müteahhitler gözüne kestirdiği binadan daire satın alıyor ve binanın yıkılıp kendisi tarafından yeniden yapılmasını sağlamak için her yolu deniyor

Resim
“Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe girdiği 16 Mayıs 2012 tarihinden itibaren vatandaşların başına dert oldu. Rant peşindeki bazı müteahhitler, vatandaşın kabusuna dönüştü. Kimi müteahhitler vatandaşın evine konmak için işi “zorbalık” noktasına dahi taşıyor. Psikolojik baskı yapanlar, “hayır” yanıtından sonra sakız gibi yapışanlar, ısrar ederek vatandaşı bıktırarak binasının yıkılmasına ikna etmeye çalışıyorlar. Özellikle büyükşehir merkezlerinde rant kavgası yaşanıyor.

Şehir merkezlerindeki değerli alanları hedef seçen kentsel dönüşüm simsarları halkta huzur bırakmadı. Son zamanlarda şehir merkezlerindeki kıymetli alanlarda mülkü olan dükkan ve daire sahiplerini uyku tutmuyor. Eski apartmanlarda komşular birbirine düştü. Yaşlı insanların yıllardır sürdürdükleri yaşam, komşularının tehdidi altında. Güven vermeyen projelerle laf kalabalığı ederek vatandaşları canından bezdiriyorlar.

Binalar işgal ediliyor

Apartmanın verileceği şirket ile anlaşmak için mal sahiplerinin 3’te 2’sinin onayı gerekli. Örneğin, 15 daireli bir apartmanda bir inşaat firmasının binanızın sorumluluğunu alabilmesi için 10 daire sahibinin “olurunu” alması gerekiyor. Birçok müteahhit çoğunluk sağlamak için apartmandan daire satın alıyor. Güven vermeyen bir firma olsa dahi, bu yöntemle otomatik olarak apartmanı yapma hakkına sahip oluyor ve olan binada yaşayan insanlara oluyor. Kendi evlerini, istemedikleri, güvenmedikleri bir müteahhide vermeye zorlanıyorlar. Müteahhit bir nevi binayı işgal ediyor. Müteahhitlerle anlaşan daire sahipleri, 2/3 çoğunluğa ulaşınca, kendilerinden farklı düşünen 1/3 hissedar komşularına ’ya imzala, ya terk et’diyorlar. Yapılacak yeni binadan müteahhitle anlaşıp, kendilerine avantajlı yerler alan 2/3 çoğunluk, 1/3’e kötü yerleri önerip, ’ya imzalayın ya da bakanlığın belirlediği değer üzerinden hissenizi sattırırız’diyorlar. Şehirlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri, komisyonlar oluşturup, anlaşmayı imzalamayan mülk sahiplerine ait hisselerin değerini tespit ediyor. Değer tespitinden sonra İl Müdürlükleri bu hisseleri satıyor.

Yıkım kararı var: Boşalt

Eğer çoğunluk sağlanamaz ve anlaşma söz konusu olmazsa, “karot” alma konusu gündeme geliyor. Bir binadan bir kişinin tapusuyla müracaat etmesi yeterli olduğundan müteahhit risk raporu almak için harekete geçiyor. Yani binanızın yapısal elemanlarından (kolon, kiriş, taşıyıcı duvar, çatı ve temel) örnek alınıyor ve bir dayanıklılık testine tabi tutuluyor. Dayanıksız bir bina olduğu anlaşılırsa, tahliye kararı çıkıyor ve iki ay içinde binanın boşaltılıp yıkılması icap ediyor. Bu seçenek de müteahhitlerin iştahını kabartıyor. Zira iki aylık süreç, apartman yönetimlerini hızlıca karar almaya zorluyor ve sınırlı koşullar içinde en iyi teklif veren inşaat firmasını seçmek durumunda kalıyorlar. Böylece de “kötünün iyisi” ne mecbur kalınmış olunuyor. Bu “karot” sürecine müdahale eden müteahhit firmaları olduğu iddiaları da yaygın. Bu iddialar arasında müteahhidin apartmanda birkaç farklı daire satın alarak binaya bilinçli olarak zarar vermeleri de bulunuyor. Bu günlerde, müteahhit firmaları anlaşma yapmak için işleri hızlandırmaya çalışıyorsa kesinlikle kanmamak gerekiyor. Bunun nedeni belediyelerin hazırladığı yeni imar planlarının kabul edilmesi ve yürürlüğe girmek üzere olması. Sokağınızda 5 kat inşaat izni varsa bu çok kısa bir süre sonra 10 kat olarak değişebilir.

90 metrekare ev 60’a iniyor

Müteahhitlerle imzalayacağınız sözleşmede, imar planının değişmesi halinde oluşacak haklarla ilgili ek madde koydurmazsanız, imar planı değişikliğinden sonra oluşacak hakları müteahhide teslim etmiş olursunuz. Onun için bu tip işlemlerde muhakkak bir avukat tutulması şart. Apartman yenileme projelerinde, müteahhitlerin size sunduğu projeleri iyi bir inşaat mühendisine ve avukata inceletmekte yarar var. Böyle bir durumla karşılaşıldığında, komşuların kendi arasında karar vermeleri yapılacak hataların başında yer alıyor. En büyük anlaşmazlık ise “metrekare küçülmesi” nden kaynaklanıyor. Eviniz yenileniyor ancak birkaç metrekareden de vazgeçmek zorunda kalıyorsunuz. Bu da “işgal” in başka bir biçimi. Ancak, deprem bölgesi olan ülkemizde, vatandaşlar güvenlik için bunu yapmak mecburiyetinde bırakılıyor. Denetleyen de olmadığı için müteahhit “evin yenilenecek” diyerek, vatandaşın, evinin 20-30 metrekaresini gasp ediyor. Hukukçulara göre, itirazların genelini bu konu oluşturuyor. Kentsel dönüşüm uzmanları, devletin bu işlere sahip çıkması gerektiğini ve “kentsel dönüşüm” yoluyla yapılan bu şehir eşkıyalığının önünü alması gerektiğini belirtiyor.

6.5 milyon konut hedef tahtasında

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, 2013 yılını değerlendirerek, yasal düzenlemelerde bazı değişiklikler yapılması gerektiğini söyledi ve kentsel dönüşüm ile ilgili sekiz öneri paylaştı

Öngören yaptığı açıklamada 2013 yılı kentsel dönüşüm rakamlarını şöyle özetledi: “Kentsel dönüşüm hedeflerinde Türkiye’deki 6 milyon binanın 2 milyonunun acilen yenilenmesi var. Konut hesabıyla 19 milyon 500 bin konutun 6 milyon 500 bini 15 yıllık süreçte yenilenecektir. Kentsel Dönüşüm Yasası 2012 yılında kabul edilmekle birlikte uygulama yönetmeliğinin yıl sonunda çıkması sonucu; aslında “kentsel dönüşüm” 2013 yılından itibaren uygulanmaya başlandı. İstanbul açısından baktığımızda ise 1 milyon 500 bin binanın üçte biri yenilenecek. Esenler, Gaziosmanpaşa, Zeytinburnu, Pendik, Bağcılar, Kartal, Küçükçekmece, Sarıyer, Bayrampaşa, Güngören, Sultangazi, Tuzla, Kadıköy (Fikirtepe), Beşiktaş ve Üsküdar’da 25 yer riskli alan ilan edildi. İstanbul’da 10 milyon 400 bin metrekare riskli alan var. İstanbul’da ilan edilen riskli alanlarda 25 bin bina ve 85 bin konut ve işyeri var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın İstanbul İl Müdürlüğü tarafından, riskli alan dışında da vatandaş arzusu ile şu ana kadar 6 bin 500 adet bina riskli yapı tespit edildi. Yani İstanbul’da yaklaşık 32 bin bina kentsel dönüşüm kapsamında”


Uzmanından 8 ÖNERİ:

Kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkan eksiklikler ve değişiklik önerileri şu şekilde sıralandı:

1) Kamuoyunda en çok rahatsızlığa yol açan, apartman ve sitelerde 2/3 çoğunluk dışında herhangi bir konuya karşı çıkan 1/3 azınlığın dairelerinin; komşuları tarafından sattırılması korkusu ve baskısı. Azınlık 1/3’ün, hissesi satılmadan yeni binada kalmasını sağlamamız gerekiyor. 6306 sayılı kanunda bulunan, mülkiyet hakkının aşırı sınırlanması ve hak aramanın engellenmesi konusundaki anayasal sorunlar çözülmelidir.

2) Apartmanlarda inşaat şirketi ile anlaşma koşulları oluşturulmadan risk raporu alınıyor. Bu acele, “binamız yıkılıyor, bir an önce anlaşalım” baskısı sonucu, kat maliklerinin kötü koşullarla anlaşma yapmalarına yol açıyor. Kat malikleri açısından anlaşma netleşmeden risk raporu için başvuru yapılmamalı. Bakanlık inşaat şirketleriyle anlaşmak isteyenlere yıkım öncesi üçer aylık bir-iki kere süre verebilir.

3) İnşaat şirketleri kentsel dönüşümde ciddi bir öz sermaye kullanıyorlar. İnşaat şirketlerinin proje kredilerinde faiz indirimi yoluyla teşvik getirilmesi faydalı olacaktır.

4) Riskli binayı yıkarak, yeniden depreme dayanıklı apartman yapmak, can güvenliği sorununu çözüyor ama çarpık kentleşme, betonlaşma sürüyor. Yeşil alan, okul, spor salonu, kültür merkezi eksikliği sorunu devam ediyor. Parsel ve ada bazında arazileri birleştirerek, yeni donatı alanı elde etmek için devlet tarafından imar artışı teşvik verilmesi gerekiyor.

5) Riskli alanlarda bazı belediyeler, 18-20 katlı binalara bölge halkını toplayıp, çevreye hiçbir ek sosyal donatı alanı katkısı yapmadan, 300 haneyi boşaltıp, o yere altı yüz daire koyuyorlar. Üç yüz daireyi mülk sahiplerine verip, kalan üç yüz daireyi belediye ve inşaat şirketi arasında paylaşıp, para kazanmaya çalışıyorlar. Kentsel dönüşümde belediyeler rantı unutmalı, hizmeti düşünmelidir. Riskli alanları düzenleyen bir yol haritası ve ayrı bir yönetmelik yapılmasında fayda görüyoruz.

6) Belediyelerin riskli alanlarda, yeni yerleşimler için yaptıkları imar planları ve kentsel tasarımlar çoğunlukla niteliksiz ve çağ dışı. Belediyeler riskli alanlarda sıradan kişilere şehir planları ve kentsel tasarım çizdiriyorlar. Halbuki kentsel dönüşüm bir kez ele geçen bir fırsat ve en az elli yıl kullanacağımız mahalleler, semtler tasarlamalıyız. Belediyelerin riskli alanlarda marka değeri olan mimarlara ve şehir plancılarına mahalle ve semt projeleri, kentsel tasarım projeleri çizdirmeleri gerekiyor. Bakanlık tüm riskli alanlarda çizilen belediye projelerini denetlemeli ve Bakanlığa onaylatmadan belediyeler projeye başlamamalı.

7) Yapılan kentsel tasarım ve imar planları sadece bir mahalleyi hedef alıyor. Halbuki imar planlarının ilçe ve il bazında bütüncül olması gerekli. Bu koordinasyonu bakanlık üstlenmelidir. Hatta yeni İmar Kanunu tasarısına belediyelerin imar planlarını bakanlığın durdurma ve değiştirme yetkisi konulmalıdır.

8 ) Yeni binalar deprem için güvenli olmakla birlikte enerji verimliliği ve çevre koruma için yeterli değil. Yeşil binalar kentsel dönüşümün maliyetini uzun vadede yüzde 20 düşürebilir. Yeşil ve akıllı binalara özel olarak teşvik verilmelidir.
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören sözlerini şu şekilde tamamladı: “Sonuç olarak 2013 yılına baktığımızda halkımız kentsel dönüşümü anladı, fayda sağlayanlar çoğunlukta, ama canı yananlar da olduğundan; yeni yılda 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğinde bazı değişikliklerin yapılmasını gerekli görüyoruz.”

YARIN: Kentsel dönüşüm kabusu

Salim YAVAŞOĞLU, 3 Şubat 2013
“Efendiler, aziz milletime şunu tavsiye ederim ki, bağrında yetiştirerek başının üstüne kadar çıkaracağı adamların kanındaki, vicdanındaki aslî cevheri çok iyi tahlil etmek dikkatinden bir an feragat etmesin”
Kullanıcı küçük betizi
Balasagun
Genel Yetkili
Genel Yetkili
 
İletiler: 3524
Kayıt: Cum Eki 17, 2008 13:18

Re: Kentsel dönüşümde yasal soygun! / Salim YAVAŞOĞLU

İletigönderen Balasagun » Sal Şub 04, 2014 11:20

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşümde yaşanansıkıntılara ve müteahhitlerin ev sahiplerine uyguladığı baskıya dikkat çekip tedbir istedi.
Resim

Kentsel dönüşüm vatandaşa kabus oldu

​Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşüm kapsamında sokakların müteahhitlere teslim edildiğini belirterek, uygulamada yaşanan aksaklıkları değerlendirdi ve vatandaşlara pratik önerilerde bulundu. Kiraz, Kentsel Dönüşüm Yasası diye bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2012 Mayıs ayında yürürlüğe girdiğini kaydederek, “Yürürlüğü itibarıyla bugüne kadar yaklaşık 1.5 yılı devirmiş durumdayız. 1.5 yıl içinde yasayla ilgili en önemli sıkıntılardan biri istikrarsız bir sürecin var olması. Üç tane yönetmelik değişti. Bir yasanın üç tane yönetmeliğinin değişmesi ciddi sıkıntıların oluştuğunu zaten bize gösteriyor. Akabinde de yeni yönetmelik değişikliklerinin olacağı şeklinde bazı söylentiler kulağımıza geliyor” şeklinde konuştu.

Önce binaya yerleşiyor

Güvenç, yasanın kamu zoruyla işletilen bir yasa olduğunun altını çizerek, “Birçok noktada hızlı bir süreci işleten, hızlı bir süreci öngören bir yasa. Fakat bu hızlı bir süreci öngörürken de birçok anayasal kuralı, mülkiyet hakkı kuralını ihlal ediyor. Dolayısıyla bu ihlallerle ilgili de şunu söyleyebiliriz. Maalesef bakanlığın da yeterli sayıda personelinin olmaması ve kadrosunun sağlıklı olmaması nedeniyle bu mülkiyet hakkı ihlallerine bir cevap veremiyor. Esasında yasa, vatandaşların riskli yapı tespitini yapmalarını, yine vatandaşların bu yıkım sürecini ilerletmelerini ve uygulamayı da yine kendilerinin yapmalarını öngörüyor. Fakat maalesef, bu şekilde işlemiyor. Müteahhit bir apartmana geliyor, bir şekilde o apartmanda ya daire alıyor ya da daha önceden dairesi var. Veya bir şekilde bir yönetici vasıtasıyla o apartmana giriyor” şeklinde konuştu.

Güvenç, binaya yerleşen müteahhit üçte iki çoğunluğu bulmak için tehditler savurmak, yalanlar söylemek dahil birçok yola başvurduğunu belirterek, “Girdikten sonra da üçte ikiyi buluyor. Bulmadan önce de bazı şeyler yapıyor. ” Binanızı yıktıracağım. Bir an önce benimle anlaşmazsanız, burası yıkılır, siz de açıkta kalırsınız “ diye tehdit ediyor. Dolayısıyla da, genelde yaşlı ve hukuktan çok fazla anlamayan insanlarımız maalesef bu müteahhidin tuzağına düşüyorlar. Devamında üçte ikiyi bulduğu takdirde de isyan eden veya itiraz eden üçte bire de aynı hukuki tehdidi yapıyor. Ama bu sefer üçte ikiyi ele geçirmiş bulunuyor. Yani bu işi yapabilir noktada oluyor. Bu durumda da üçte bire ’Sizin payınızı açık arttırma ile satacağım. Kanunda böyle bir madde var. Benimle anlaşın. Anlaşmazsanız sonunuz bu şekilde olur’diye bir tehditte bulunuyor. Yasanın yürürlüğündeki en büyük sıkıntılardan birisi bu; 2 bölü 3 kuralının yanlış işletiliyor olması” dedi.

Hukukun eli bağlandı

Güvenç, bir diğer sorunun yetkili mahkemeler olduğuna dikkat çekti ve şöyle konuştu: “İkincisi, yasayla ilgili hukuki süreçlerde çok ciddi sıkıntılar var. Yasayla, ilgili idare mahkemesine dava açma hakkı tanınmış. Fakat dava açılırken idari yargının elinde olan ’yürütmeyi durdurma’yetkisi elinden alınmış. İdari yargıdan bu yetki alınırken tabii idare mahkemesinin de eli kolu bağlanmış. Kimse de sırf bu yüzden idare mahkemesine gitmek istemiyor. Bu yolu denemek istemiyor. Bu yüzden enteresan bir süreç gelişti son dönemde. Sulh hukuk mahkemeleri sürecin içine dahil olarak kendiliğinden-aslında yasada görevli olmamalarına rağmen-vatandaşın bu büyük isyanına karşılıksız kalmadılar. Ve cevap vererek bu davalara bakmaya başladılar.

Aslında görevleri yok, yetkileri yok. Yasada bu şekilde açık bir hüküm olmamasına rağmen. Yasa ile ilgili yürürlükte ’idari yargı yetkilidir’diyor. Fakat Sulh hukuk mahkemeleri, şu an yasayla ilgili kendilerini yetkili addetmiş durumdalar. Bunun sakıncaları da var. Bana göre; Sulh hukuk hakimlerinin bu sürece girmeleri vicdani açıdan doğru. Ama yasa açısından bakıldığında sakıncalı. Tedbir kararları veriyorlar mesela. Verdikleri tedbir kararları da can güvenliği açısından riskli. Yani binalarla ilgili verdikleri yıkım kararını durdurma kararları ileride ortaya çıkabilecek bir deprem halinde büyük bir risk oluşturuyor”

Kiracı kapının önüne

Güvenç, yasanın diğer sıkıntılarından bir tanesinin kiracı konusu olduğunu söyleyerek şunları anlattı: “Maalesef, kiracılar hiç düşünülmemiş. Ne olacağı belirtilmemiş. Kiracılara bildirim yapılması zorunluluğu belirtilmemiş. Kiracılar, yıkım kararı uygulandığında 60 artı 30 günlük sürelerin sonunda hiçbir bildirime gerek kalmaksızın tahliye ediliyorlar. Kiracıların bir hakkı yok. Mal sahibinden de talep edebilecekleri bir hakları yok. Çünkü, mal sahibi bu işi başlatmıyor. Başlatmadığı için de bu şekilde bir durum ortaya çıkıyor. Dolayısıyla kiracılar açısından da maalesef hiçbir hakları, hiçbir alacakları olmayan, kendilerini bir anda kapının dışında bulabildikleri bir yasa hüviyetinde. Mal sahiplerinden de bir şey talep edemiyorlar. Çıkmak zorunda kalıyorlar ve gidiyorlar.”

Arsa payı sorunu

Güvenç şöyle konuştu. “Sonra arsa payı sorunu var ciddi bir şekilde. Yasa arsa payı sorununu çözemiyor. Arsa payı oranları bugün binaların çoğunda problemli. Problemli olduğu için de mahkemelere gitmek zorunda kalıyor herkes. Dava açmak zorunda kalıyor. Gittiğinde de tedbir kararı veriyor hakim. Tedbir kararı verdiğinde de kentsel dönüşüm yasası duruyor. Vermezse arsa payı orantısız bir şekilde yeni bina yapılamıyor. Bu sefer problemli bir bina ortaya çıkıyor. Çünkü, arsa payı düzelmesi lazım. Kişinin arsa payı 1960’ta, 1970’te yanlış dağıtılmış. İlk yapan müteahhit kendine fazla arsa payı almış. Bu düzelmeden de problem çözülemiyor. Bu da şu an kentsel dönüşümde büyük bir sorun olarak önümüzde duruyor.”

Devir ve ipotek konusu

Güvenç, birçok gayri menkulün gerçek sahiplerince kullanılmayıp, kullanım haklarının başka kişilere devredildiğini, bir çoğunun da borçlu olduğunu hatırlatarak, “Bir başka sorun ayni ve şahsi haklar sıkıntısı var. İpotekler var, intifa yani mülkiyeti başkasına ait olan bir mal ya da hak üzerinde belirli kişi ya da kişilere tanınan yararlanma haklarının olduğu binalar var. Şu an kentsel dönüşüm yasasına göre, ’İpotekli ve intifa haklarının olduğu binalarda, bu haklar yeni binaya nakledilir’dense dahi tapu müdürlükleri, ipotek veya intifa hakkı sahiplerinden muvafakat arıyor. Muvafakat olmaksızın işlem yapmıyor. İşte bu da süreci uzatıyor. Bu da bir sıkıntı olarak önümüzde duruyor şu an” şeklinde konuştu.


Mutlak güç: 3’te 2

Güvenç, 3’te 2 şartının neden olduğu sorunları ise şöyle anlattı: “Üçte ikiyi yasa, net bir şekilde çizip, neyi belirler, neyi yapar diye yazmadığı için üçte iki mutlak bir güç olarak karşımıza çıktı bu yasada. En tehlikeli kısmı bu. Değişmesi lazım. Yani üçte iki sadece bu binanın yeniden yapımı konusunda karar alabilme yeter sayısı olabilmeli. Dolayısıyla bunun dışındaki kısımlarda belirleyici olamamalı. Ama şu an 2 bölü 3 ele geçtiğinde-ki müteahhit ele geçiriyor zaten-arka dairelerdeyse ön dairelere geçebiliyor. Dükkana dükkan değil daire verebiliyor. Adam ’benim dükkanım var’diyor ama üçte iki ’sana dükkan vermek zorunda değilim’diyor. Her şeyi yapabiliyor. Üçte ikinin ‘mutlak bir gücü’ var ve maalesef bu ‘mutlak güç’çok kötüye kullanılmış durumda.”


Resim
Hak sahibi nasıl korunacak

Güvenç, vatandaşlara kötü niyetli müteahhitlerden korunmak için şu önerilerde bulundu: “Vatandaşın her şeyden önce ilk yapacağı şey; binasının müteahhide verilmeden önceki hukuki ve teknik durumunu raporlayacak. Yani bu binada hukuken ne olabilir, teknik olarak da imar durumu nedir ve bu binada nasıl bir inşaat yapılabilir? Bunu görmesi lazım vatandaşın. Müteahhidin vereceği sözlerle, müteahhidin ona vereceği taahhütlerle hareket etmemesi lazım. Önceden kendisi bilecek. Yani daha doğrusu vatandaşın yapacağı en güzel işi ’ön şartname’hazırlayacak müteahhide karşı. Nasıl devlet ihaleye çıkarken ’ben senden bu şartlarda, bu şartlarda bu işi yapmanı istiyorum’der ya; işte vatandaş da aynen ihaleye çıkar gibi bir iş yapacak. Eğer böyle yapmazsa geri kalan süreçte müteahhit onu elinde oynatıyor.

Mal sahipleri birleşsin

Ama benim bahsettiğim gibi önceden, daha oraya müteahhit girmeden hukuki sürece belirler, teknik süreci belirler ve bir şartname çıkarırsa, bir müteahhide muhtaç olmadan diğer müteahhitlerden talep toplarsa, inisiyatif kendisinde olur. Derse ki diğer müteahhitlere, ’Benim çalışmam bitti. Ben bu apartmana şu kadar teminatla, şu metrekarede, şu şartlarda yeni bir bina yapmak istiyorum. Ey müteahhitler, bana teklif verin’onun alacağı teklif belki 10-20 olacak. O zaman işte o apartmanın teknik heyeti hukukçularıyla birlikte bu işi araştıracak. Diyecek ki, ’Biz 10 kişilik müteahhit grubunun tekliflerini inceledik. Bu işi iki kişiye düşürdük. ’Ama bu süreç şimdi tam tersi olarak işliyor. Tam tersi olduğu için de süreç hatalı oluyor. Vatandaş, süreci kendisi yönetirse müteahhidin hatalarına düşmez. Bir hata yaparsa da kendisi yapmış olur. Ama müteahhite bırakırsa müteahhit onu elinde oynatır.

Pratik öneriler

Vatandaş, bu işten anlayan, gayri menkul hukukundan anlayan bir avukatla anlaşacak. En önemli konu bu. Vatandaş, işin teknik kısmını bilen, inşaat kısmını bilen bir teknik uzmanla anlaşacak. Avukata bir sözleşme hazırlatacak. Mimara da bir mimari avam proje hazırlatacak. Apartmanın kendi içinden de bir teknik heyeti olacak. 2 kişi, 3 kişi. Herkes 20 kişi bu işin içine giremez. Bunları hazırlattıktan sonra müteahhitlerden teklif toplayacak. En doğru iş budur. Bunun dışında yapılabilecek her konuda müteahhit veya müteahhitler grubu, kendi istediğine göre yönetir süreci. Müteahhit sonuçta işe rant olarak bakar ve haklıdır da o anlamda.”

YARIN: “Riskli alan” ilan edilince sağlam binalar da yıkılıyor

Salim YAVAŞOĞLU, 4 Şubat 2013
“Efendiler, aziz milletime şunu tavsiye ederim ki, bağrında yetiştirerek başının üstüne kadar çıkaracağı adamların kanındaki, vicdanındaki aslî cevheri çok iyi tahlil etmek dikkatinden bir an feragat etmesin”
Kullanıcı küçük betizi
Balasagun
Genel Yetkili
Genel Yetkili
 
İletiler: 3524
Kayıt: Cum Eki 17, 2008 13:18

Re: Kentsel dönüşümde yasal soygun! / Salim YAVAŞOĞLU

İletigönderen Balasagun » Çrş Şub 05, 2014 10:16

“Riskli alan” ilan edilince sağlam binalar da yıkılıyor
Resim

TMMOB Mimarlar Odası Genel Başkanı Eyüp Muhcu, ’kentsel dönüşüm’ü eleştirdi: Hiçbir veriye dayanmadan riskli alan ilanıyla yıkım süreci başlıyor. Kamu, adeta kötü niyetli müteahhit rolü üstleniyor!

TMMOB Mimarlar Odası Genel Başkanı Eyüp Muhcu, Bakanlar Kurulu’nun, hiçbir araştırmaya, envantere, bilimsel veriye dayanmadan mahalleleri riskli alan ilan ederek bir yıkım süreci başlatabildiğini belirterek, “Burada adeta kamu yöneticileri, kötü niyetli kimi müteahhitlerin rolünü üstlenmektedirler” diyor...

TMMOB Mimarlar Odaası Genel Başkanı Eyüp Muhcu, Bakanlar Kurulu’nun hiçbir envantere, bilimsel veriye dayanmadan mahalle veya daha büyük yerleşim alanlarını “riskli alan” ilan etmesiyle o bölgedeki bütün binaların çürük-sağlam olduğuna bakmadan yıkılmasının hukuka aykırı olduğunu söyledi. Muhcu, kentsel dönüşümün mülkiyet haklarının, temel hak ve özgürlüklerin gasbı anlamına geldiğini belirterek, “Öncelikle bu saptama önemli. Şöyle de diyebiliriz. Kentsel dönüşüm insanların en temel haklarından olan mülkiyet haklarının gasbına neden oluyur. Ya da kentsel dönüşümle insanların en temel hakkı olan mülkiyet hakkı gasp ediliyor. Bunu yaparken de kamuoyunda Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’dan yararlanılıyor. Bu Dönüşüm Yasası, bu hakların gasp edilmesinde en önemli araç olarak kullanılıyor. Buna göre; vatandaşın anayasa ile güvenceye alınmış hakları ortadan kaldırılıyor. Bunun için de çeşitli yöntemler uygulanmaktadır” dedi.

Mafyatik yöntemler

Muhcu, bu yasaya dayanarak müteahhitler tarafından vatandaşların ruhsatlı, iskanlı olan evinden zorla tahliye edilmesi, yıkım sürecinin gerçekleşmesi ve yine vatandaşın onaylamadığı yeni inşaat uygulamalarının hayata geçirilmesinin söz konusu olabildiğini kaydederek, “Bunun için baskı ve mafyatik yöntemlerin kullanılması giderek artmaktadır. Vatandaşların can ve mal güvenliği tehdit altındadır. Kimi müteahhitler kentsel dönüşümün sağladığı hukuka aykırı yasal düzenlemelerden faydalanabilmek için hiç ilgilerinin olmadığı bir binada, bir bağımsız bölüm satın olarak süreci başlatabilmektedir. Ve o binadaki insanların rızası, oluru alınmadan yıkım süreçleri gerçekleştirilebilmektedir. Diğer taraftan bir yapıdaki 3’te 2 mülkiyet sahibinin oy çokluğu ile diğer insanların mülkiyet hakları ortadan kaldırılabilmektedir. Bu yöntemlerin uygulanabilmesi için yurttaşlar canından bezdirici baskılara maruz kalmaktadır” açıklamasını yaptı..

Risk kararları kuşkulu

TMMOB Mimarlar Odaası Genel Başkanı Eyüp Muhcu, yıkım kararı alma süreçlerinin yanlış işletilmekte olduğunun altını çizerek şunları kaydetti: “Müteahhidin bina ile ilgili riskli yapı olduğu yönünde bir rapor alması halinde yıkım kaçınılmaz hale gelmektedir.Oysa bu yapının riskli olup olmadığının bilimsel verilere verilere dayandığı kuşkuludur. Müteahhitler, istedikleri raporları ilgili yerlerden çıkarabilmektedirler. Toptancı bir yaklaşım söz konusudur. 1998 öncesi yapılan bütün binalar sanki afetlere, depreme karşı güvenli bir yapı değilmiş gibi bir yanlış yaklaşımla raporlar tanzim edilebilmekte, yıkım kararları verilebilmektedir. Bu durum karşısında vatandaşların dava açmaları halinde ise yine ilgili Dönüşüm Yasası’na bağlı olarak mahkemelerin ’yürütmeyei durdurma kararı’vermeleri engellenmektedir. Fiili süreç uygulanmakta, vatandaşlar haksızlığa maruz kalmaktadır”

Yargıya başvurun

Vatandaşların toptancı kararlar ile sağlam yapılarının çürükmüş gibi gösterilerek yıkım sürecinin başlatılması suretiyle mülkiyet haklarının gaspedilmesi girişimleri karşısında pes etmemelerini öneren Eyüp Muhcu, “Ama bütün bunlara rağmen Dönüşüm Yasası’nda dava açma haklarını sınırlayan maddeler olmasına rağmen, vatandaşların mutlaka yargıda haklarını aramaları gerekir. Zira bağımsız yargı bu yasanın Anayasaya aykırı hükümlerinin olduğunu dikkate alarak, bu yasanın ötesinde Anayasa ve hukuk normlarını esas alarak hukukun, adaletin gerçekleşmesi yönünde karar verebilmektedirler. Bu yüzden vatandaşlar umutsuz olmamalıdırlar. Eğer bir haksızlığa uğruyorlarsa, binaları sağlamken yıkılıyor ya da oradaki hakları birileri tarafından ortadan kaldırılıyor, zarara uğruyorlarsa mutlaka yargıya başvurmak suretiyle bunun takipçisi olarak, haklarına sahip çıkabilirler” uyarısında bulundu.


Kentsel değil rantsal dönüşüm!

TMMOB Mimarlar Odaası Genel Başkanı Eyüp Muhcu, kentsel dönüşüm uygulamalarında kimi mütehitlerin yaptıklarının dışında çok daha önemli konularda olduğunu kaydederek, şöyle konuştu: “Bakanlar Kurulu, hiçbir araştırmaya, envantere, bilimsel veriye dayanmadan kimi yapılı çevreleri, mahalleleri, yapı adalarını riskli alan ilan etmek suretiyle bir yıkım süreci de başlatabilmektedirler. Kentsel dönüşüm sürecindeki en büyük mağduruyetler bu şekilde ortaya çıkmaktadır. Burada adeta kamu yöneticileri, kötü niyetli kimi müteahhitlerin rolünü üstlenmektedirler. Ve riskli alan ilan edilen bölgede sizin yapınız ister sağlam olsun, ister iskanlı olsun bütün kurallara uygun olsa dahi yıkılıp ortadan kaldırılabilmektedir. Bu nedenlerle kentsel dönüşüm sürecinin bir bütün olarak hukuka aykırılığı söz konusudur. Yani kentsel dönüşüm yasası, ilgili yasalar, bir bütün olarak hukuka ve Anayasaya aykırı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu hukuksuzluğun bir an önce ortadan kaldırılmasına ihtiyaç vardır. Aksi takdirde toplumsal barış açısından sorunlar yaşanacaktır. Toplumsal barışı zedeleyen, hak gasplarına neden olan süreçlerin hızlanmasına ya da oluşmasına neden olacaktır.”

Mimarlar Odası Genel Başkanı Muhcu, Kentsel dönüşüme “rantsal dönüşüm” denmesinin daha doğru olduğunu belirterek, “Tüm bu uygulamalar yapılırken yatırımcı, yandaşlar ve ilgili siyasi çevrelerin katılımı sağlanıyor, bunun dışındaki geniş topluma kapılar kapatılıyor” dedi


Resim
Talan edebilmek için yasa çıkarıldı

Eyüp Muhcu, “Özellikle İstanbul bir rant cenneti olarak görülüyor. Türkiye’nin geneline yönelik işgal edilmiş olan orman alanlarının işgalcilere satışı ya da daha doğru bir deyimle yasa çıkarmak suretiyle TOKİ’ye devri, TOKİ eliyle TOKİ müteahhitlerine ve belli çevrelere peşkeş çekilmesi bu sürecin en önemli özelliklerinden. Tüm bu uygulamalar yapılırken yatırımcı, yandaşlar ve ilgili siyasi çevrelerin katılımı sağlanıyor, bunun dışındaki geniş topluma kapılar kapatılıyor. AKP döneminde ilk başlarda parsel bazında, yalnızca İstanbul’da, yılda 4 bini aşkın tadilat planı yapıldı. Fakat bu ölçekteki yağma bile yeterli görülmediği için Türkiye’nin bütün topraklarının talan edilmesi için yasa çıkarma yoluna gidildi” şeklinde konuştu.

Muhcu, “Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı” adı altında girişimlerin çok defa gündeme geldiğini de kaydederek, “Önceki Cumhurbaşkanı Ahmet Necdet Sezer tarafından veto edildi. Bazı girişimler Anayasa Mahkemesi’nden geri döndü; ya da toplumun geniş kesimleri tarafından tepki gördüğü için sumen altı edildi. 12 Eylül anayasa referandumunun ardından, yargıyı hizaya getirdikten sonra, AKP önünde hiçbir engelin kalmadığını düşünerek, muhalefet partilerinin tamamının karşı tavrına rağmen Kentsel Dönüşüm Yasası’nı çıkardı. Vatandaşların can ve mal güvenliği gerekçe gösteriliyor ancak orman alanlarının, orman, tarım, içme suyu havzası alanlarının kanun kapsamına alınması afetin öncelikli konu olmadığını gösteriyor. Durum böyle olunca önümüzdeki dönemlerde kentsel dönüşüm ile ilgili ciddi anlamda sorunlar da ortaya çıkacaktır” dedi.


Bakanlık duvar oldu

Bazı müteahhitler vatandaşı zarara uğratıyor, bakanlık ise seyrediyor. Mülkiyet hakkı gaspedilen birçok vatandaş derdini anlatacak merci bulamıyor. Kentsel dönüşüm uygulamalarında yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda. Uygulamada vatandaşın anayasal hakkı olan mülkiyet haklarının müteahhitlerin veya diğer kat maliklerinin tasarrufları ile gaspedilmesine yol açan konularla ilgili bilgi almak için 27 Ocak günü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı telefonla aradık. Konu ile ilgili Basın ve Halkla İlişkiler Müşaviri Ali Aydoğmuş’un bilgi verebileceği söylendi. Ancak, Ali Aydoğmuş’un o an için yerinde olmadığı belirtilerek, telefon numaramız alındı ve “Biz sizi arayacağız” denildi. İki gün Bakanlıktan telefon bekledikten sonra 29 Ocak günü Basın Müşavirliği’ni bir kez daha aradık. Ama Müşavir Ali Aydoğmuş’a gene ulaşamadık. Bunun üzerine Ali Aydoğmuş’a cep telefonundan ulaştık. Aydoğmuş, bizi dinledikten sonra, telefonu Basın Müşavirliği’nde kentsel dönüşüm uygulamalarından sorumlu olduğunu söylediği Veli Yıldız’a verdi. Veli Yıldız, sorularımızı yazılı olarak basin@csb.gov.tr adresine e-posta ile göndermemizi istedi. Biz de sorularımızı yazıp gönderdik ve yanıt beklemeye başladık. Ancak geçen 1 haftalık süreye rağmen herhangi bir cevap gelmedi.

YARIN: 2012’de uyarmıştı bugün üzüntü içinde

Salim YAVAŞOĞLU, 5 Şubat 2013
“Efendiler, aziz milletime şunu tavsiye ederim ki, bağrında yetiştirerek başının üstüne kadar çıkaracağı adamların kanındaki, vicdanındaki aslî cevheri çok iyi tahlil etmek dikkatinden bir an feragat etmesin”
Kullanıcı küçük betizi
Balasagun
Genel Yetkili
Genel Yetkili
 
İletiler: 3524
Kayıt: Cum Eki 17, 2008 13:18

Re: Kentsel dönüşümde yasal soygun! / Salim YAVAŞOĞLU

İletigönderen Balasagun » Prş Şub 06, 2014 9:13

2012 yılında uyarmıştı bugün üzüntü içinde
Resim

Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Emin Sazak, kentsel dönüşüm ile ilgili 2012 yılında yaptığı “Sosyal bir mağduriyetin ortaya çıkma tehlikesi var. Bu konu rant fırsatına dönüşmemeli ve kimse mağdur olmamalı” şeklindeki öngörüsünün bugün gerçekleşmesini görmekten büyük üzüntü duyduğunu söyledi

Resim
Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Emin Sazak, kentsel dönüşüm ile ilgili 2012 yılında yaptığı öngörülerin bugün gerçekleşmesini görmekten büyük üzüntü duyduğunu açıkladı. İnşaat sektörünün en eski firmalarından Yüksel İnşaat’ın patronu Emin Sazak, 17 Eylül 2012’de dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar ile konuyla ilgili yapacağı bir toplantı öncesinde “kentsel dönüşüm” ile ilgili uyarılarda bulunmuştu. Sazak, müteahhitlerin kendilerini terbiye etmesi gerektiğinin altını çizerek, “Sosyal bir mağduriyetin ortaya çıkma tehlikesi var. Bu konu rant fırsatına dönüşmemeli ve kimse mağdur olmamalı. Çünkü bazı kişiler evsiz barksız kalacak belki o dönem içinde. Bazılarının imkanı vardır, bazılarının olmayabilir. Ayrıca her zaman konuştuğumuz bir şey çevreye duyarlılık” demişti. Sazak’ın, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulama yönetmeliğinin hazırlıklarının yapıldığı günlerde öngördüğü bu olumsuzluklar bugün bire bir yaşanıyor.

Sazak, o gün yaptığı uyarılar hakkında şunları söyledi: “Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı sıfatımla o gün bana sorulan o soruya, o günkü görüşüm çerçevesinde bir şeyler söyledim. Endişelerimi dile getirdim. Doğrudur ve inşallah olmaması doğrultusunda niyetimi belirttim. Şimdi bugün tabii ben ve Türkiye Müteahhitler Birliği üyeleri bu kentsel dönüşüm projeleri içinde çok yoğun olarak yer almıyoruz. Hele hele bir tane apartmanın içerisinden bir daire alıp, dolayısıyla diğerlerini sıkıştırıp binanın tamamının tasarrufunu elde etmek için için 3’te 2 çoğunluğu sağlama konularında açıkçası çok fazla bilgi sahibi değilim. Ama 2012’de tarif etmeye çalıştığım şeyler bunlardı.Yanlışlıklar, olası tehditler bunlardı. Eğer bunlar gerçekleşiyorsa ne yazık. Çok üzüldüm, üzülüyorum.”

Yasa gözden geçirilsin

Sazak, konuyla ilgili olarak araştırma ve çalışma yapacaklarını belirterek, “Bu konuda takdir edersiniz ki Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı sıfatıyla konuştuğum için şunu özellikle söylemek istiyorum. Böyle bir şeyin gerçekten var olup, olmadığı bilgisi bende yok. Türkiye Müteahhitler Birliği’ne bizim üyelerimizin dışındaki faaliyetlerle ilgili fazla da bilgi gelmez. Bu konularla ilgili basından takip ettiğimiz kadarıyla bilgi sahibiyiz. Sizin bana anlattığınız konularla ilgili gelişmeleri 1-2 aydır ben de gazetelerde görüyorum. Eğer bunlar gerçekleşiyorsa; ne yazık ki benim 2012’de söylediğim şeyler demek ki hayata geçiyor. Üzüldüm derim buna sadece. Bunun olmaması için neler yapılmalıdır konusuna gelince. Biraz daha üzerinde çalışmamız lazım. Bu çıkan yasayı mı birileri eğip, büküp bir şeyler yapıyor, yoksa bu yasa zaten bazı insanlara bu şekilde hareket etmenin yolunu mu açtı? Yasa tekrar ele alınmalı. Bir şey diyemiyorum şu anda” şeklinde konuştu.

Haklı çıkmak üzüyor

Sazak, kendisinin gerçek uygulamalarla ilgili daha ayrıntılı bilgi sahibi olması lazım olduğunu kaydederek, “Daha akla yatkın, mantıklı bir yorumda bulunabilmemiz için bizim de bir çalışma yapmamız gerekecek. Ama sizin söyledikleriniz eğer doğruysa ben de şu anda üzülmüş durumdayım. Eğer bunlar gerçekten oluyorsa çok kötü. Bu yüzden ben şu an için size daha fazla bilgi vermek istemiyorum. Müsaade edin ben de bir araştırayım bu konuyu. Çok somut bilgilere dayalı olmadığı içinde herhangi bir kesimi suçlayıcı konuşmayı da hiç bir zaman arzu etmem. Ama ben 2012’de olası tehditlerden bahsetmiştim. Bunlar bir şekilde gerçekleşiyorsa şu anda ben buna üzülmüş durumdayım. Haklı olmak, haklı çıkmak beni kesinlikle sevindirmiyor, üzüyor” dedi.

Suçlular tespit edilsin

Sazak, bir binadan tapu sahibi olan bir kişinin farklı yollarla bina için çürük raporu almasının suç olduğunu belirterek, “Benim anladığım kadarıyla şu oluyor. Binadan bir daire alınıyor. Ondan sonra o daireyi alan kişi gidip tapuyla bilirkişiye o binanın zayıf olduğu tespitinde bulunduruyor. O zayıf tespit raporuyla birlikte de diğer daire sahiplerini yıkım için ikna etmeye çalışıyor. Burada önemli olan şey. Buradaki değerlendirmenin gerçekten ilmi olarak, hakkani olarak yapılıp, yapılmadığının tespitidir. Eğer gerçekten o bina zayıfsa o talepte bir yanlışlık yok. Ama birisi bunu maniple ediyor ve o değerlendirme raporunu da gerçek dışı hazırlattırıyorsa o zaman ortada bir suç unsuru vardır. Bunu da birilerinin tespit ettirmesi lazım” şeklinde konuştu.

Böyle karar çıktı mı

“Bakanlar Kurulu Kararı ile İstanbul’da Zeytinburnu, Okmeydanı, Fikirtepe gibi mahalle ya da daha büyük bir yapı grubunun afet riskli alan ilan edilerek, buradaki sağlam, çürük bakmadan tüm binaların yıkılması” konusundaki sorumuz ise Sazak’ı çok şaşırttı. Sazak, şöyle konuştu: “Bundan haberdar değilim. Bakanlar Kurulu Kararı ile bir bölgenin afet riski vardır diye bir karar çıktı mı gerçekten? Bu alanlar içinde imarlı, iskanlı ve bütün deprem yönetmeliklerine uygun yeni yapılmış binalar da yıkıma mı tabi tutuluyor? İnanın öyle bir konulara girdik ki bu uygulamaları gerçekten bilmiyorum; gayrimenkul işi de yapmadığımız için. Biz daha çok kendi arsamız üzerindeki olanları değerlendirmeye çalışıyoruz. Uygulamaları bilmiyoruz. Afaki yorum yapamam. Benim biraz daha araştırma yapmam lazım.”


Şok tebligata önlem

Kentsel dönüşüm kıskacında kalan vatandaşlar sorunlu gördükleri bu sürecin mutlaka değiştirilmesinden yana. En çok karşı çıktıkları ise bir kişinin kendilerinden habersiz müracaatı ile binalarının riskli ilan edilerek kendilerine “60 gün içinde binayı yıkın” tebligatı yapılması. Bu sürpriz tebligat ile ne yapacaklarını şaşırdıklarını belirten vatandaşlar, sürecin başından itibaren bilgilendirilmelerinden yana. Bunun içinde riskli yapının belirmesi sürecinde de en az 3’te 2 çoğunluğun muvafakatinin aranmasının gerekli hale getirilmesini istiyorlar.


Riskli yapı süreci

Vatandaşlar yapılarının depreme dayanıklı olup olmadığını, bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, ilçe belediyelerine veya bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmıyor. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabiliyor. Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi yeterli. Yapılan tespitler neticesinde riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapanlar tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müdürlüklerine bildiriliyor. Müdürlük de, riskli yapıyı ilgili tapu müdürlüğüne bildiriyor. Hak sahiplerine bildirim yapılarak binayı 60 gün içinde yıkmaları isteniyor. Hak sahibi veya sahipleri bu süre içinde binayı yıkmazsa bu sefer binanın idarece yıkılacağı belirtilerek en geç 30 gün içinde boşaltılması isteniyor. Yıkım masrafları binanın arsa payı üzerinden karşılanmak üzere ipotek olarak kayda işleniyor.

Yıkım sonrası

Riskli yapının değeri Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşuna tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. En az üçte iki çoğunluk ile alınan kararlar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. Bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

YARIN: Müteahhitin dairesini vatandaş satın alsın

Salim YAVAŞOĞLU, 6 Şubat 2013
“Efendiler, aziz milletime şunu tavsiye ederim ki, bağrında yetiştirerek başının üstüne kadar çıkaracağı adamların kanındaki, vicdanındaki aslî cevheri çok iyi tahlil etmek dikkatinden bir an feragat etmesin”
Kullanıcı küçük betizi
Balasagun
Genel Yetkili
Genel Yetkili
 
İletiler: 3524
Kayıt: Cum Eki 17, 2008 13:18

Re: Kentsel dönüşümde yasal soygun! / Salim YAVAŞOĞLU

İletigönderen Balasagun » Cum Şub 07, 2014 9:41

Müteahhidin dairesini vatandaş satın alsın
Resim

İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, vatandaşa “dikkatli olun” çağrısı yaparak, “3’te 2 çoğunluk olarak birlikte hareket ederseniz, daire alımı yoluyla binanıza yerleşen müteahhidin dairesini de satın alırsınız” önerisinde bulundu

Kentsel dönüşüm uygulamaları, ekonomiyi ayakta tutma çabaları için bir fırsata dönüştürüldüğü için bu konuda yaşanan mülkiyet hakkı gaspı ve hukuksuzluklar göz ardı ediliyor. Şehir merkezlerindeki değerli alanları hedef seçen simsarlar ve birtakım müteahhitlerin, gözüne kestirdikleri bir binadan daire satın alarak binanın yıkılıp kendisi tarafından yeniden yapılması girişimleri tüm hızıyla sürüyor. Bakanlar Kurulu Kararları ile hiç bir bilimsel araştırmaya, envantere dayanmadan “riskli alan” ilan edilen geniş yerleşim alanlarında binalar çürük, sağlam demeden yerle bir ediliyor. Bu alanlarda TOKİ tarafından lüks konut projeleri yapılıyor. Burada yaşayan vatandaşlar ise adeta “kentsel dönüşüm tehcirine (Göç ettirme, göç etmesine sebep olma, sürme)” tabi tutuluyor. Yaşadıkları yerlerden alınıp, kentlerin dışında yapılan sosyal konutlara yerleştiriliyor.

Kentsel dönüşüm sektörü

Kentsel dönüşüm uygulamaları bu alanda yeni bir sektör de yarattı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisanslı çok sayıda kentsel dönüşüm şirketi türedi. Bu şirketler, binaların risk raporundan tutun da, anlaşmalı bankalardan kentsel dönüşüm kredisi sağlamaya, binanın yıkılıp, yeniden yapılmasına kadar danışmanlık hizmetleri veriyor, projeler hazırlıyor, bu projeleri cazip hale getirerek, vatandaşları kentsel dönüşüm sürecinin içine çekmek için faaliyetler gösteriyorlar. Ya kendileri ya da anlaşmalı müteahhit firmalar ile sözleşmeler imzalamalarını sağlayarak da yıkım ve yapım sürecinin başlaması için ön ayak oluyorlar. Bu amaçla kurulmuş çeşitli dernekler de bulunuyor. Bu dernekler aracılığı ile vatandaşların yoğun bir şekilde sürece gönüllülük temelinde katılması için seminerler, konferanslar düzenleniyor.

“Şehir efsanesi” dedi

İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği. İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, vatandaşa “dikkatli olun” çağrısı yaparak, “3’te 2 çoğunluk olarak birlikte hareket ederseniz binanızda daire alarak yerleşen müteahhidin dairesini de satın alabilirsiniz” önerisinde bulundu. Hakan Çatalkaya, bir müteahhidin gözüne kestirdiği bir binadan daire alarak 3 te 2 çoğunluğu sağlayarak mal sahiplerini binanın yıkılıp, kendisi tarafından yeniden yaptırılması için faaliyet göstermesi ile ilgili sorumuza katılmadığını belirterek şöyle dedi: “Bence yanlış biliyorsunuz. Öyle bir sistem yok. Sistem tamam öyle işliyor ama o bir ’şehir efsanesi’; öyle yapılmış bir örnek yok.”

Kaybeden müteahhit de var

Çatalkaya, açıklamalarını şöyle sürdüdü: “Bir müteahhit binanın yüzde 80’i ile anlaşmış. Benim başıma geldi. Biz bunu yapıyoruz. Alanda uyguluyoruz. 3’te 2 gitti başka müteahhide verdi binayı. Nasıl oluyor? Müteahhit, kat karşılığı sözleşme yapmış, rapor da alınmış. Hatta o müteahhit almış raporu, avantajlardan yararlanmak için. Gittiler 3’te 2 çoğunluk, başka müteahhide verdi binanın yapımını. Demek ki yani tam tersi de olduğuna göre, burada vatandaş haklarını bilmediği için öyle olduğunu sanıyor. Öyle bir şey yok. Bizim İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği’ne zaten vatandaşlar, daha çok bu konularda geliyor. Hepsine söylüyoruz ve bu şekilde gidiyor. Bir problem yok.”

Tek taraflı değiliz

Burada önemli olanın vatandaşa haklarını anlatmak olduğunu belirten Çatalkaya, şunları söyledi: “İnsanlar hiç bir şey bilmiyorsa biri de çıkar kanunu tutar öyle işletir, böyle de gider. Biz şu an kentsel dönüşüm eğitimi de veriyoruz. Yavaş yavaş bu konuda eğitiyoruz vatandaşları. Bu iki taraflı bir süreç vatandaş ve müteahhit olmak üzere. Avukatlara kendi hakkını bilmeyen insanlar gidiyor, dava açtırıyorlar. Avukat ’Dava açmam’der mi, demez. Yani biz bu işi hem uygulayan tarafız, bakanlık yetkili kuruluşuyuz. (TEKTAŞ Mühendislik- Kentsel Dönüşüm) inşaat yapmıyoruz. Taleple binaları o sistemin içine sokuyoruz. Hem de İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği’yiz. İki tarafı da iyi biliyoruz. Tek taraflı değiliz” şeklinde konuştu.

Başkasına da yaptırır

Hakan Çatalkaya, sözlerini şöyle tamamladı: “Bir sürü böyle örneği var. 3’te 2 isterse başka müteahhide de yaptırır. Müteahhit tek mülkü ile 3’te 1’e kalır. Müteahhidin dairesini de 3’te 2 satın alır. ’Sen kimsin’der. 3’te 2 biziz, senin daireni de şimdi satın alıyoruz’der. Tek taraflı çalışmıyor bizdeki sistem. İki taraflı da çalışabilir. Ama tek taraflı niye çalışıyor. Çünkü vatandaş bir şey bilmiyor. Şehir efsanesi. Ben biliyorum. Adamın orada yeri var. Başka müteahhit geliyor. 3’te 2’yi alıyor, raporu da alıyor, inşaatı yapıyor. Orada yeri olan müteahhit de ev sahibi olmuş oluyor. Öyle bir şey yok yani. Yapılmış olan var ama. Dediğim gibi o insanlar haklarını bilmediği için. Biz de anlatıyoruz. Böyle bir şey yok diye. Kendi hakkınız var. 3’te 2 ne derse o olur. Yok ’Ben rapor alıp binayı yıktıracağım’diyemez. Yok böyle bir şey.”


İstanbul’da fiyatlar uçtu

Resim
Kentsel dönüşüm, gayrimenkul sektörünün hareketliliğini artırırken fiyat artışlarını da önemli derecede etkiliyor. emlakjet.com’un yaptığı analize göre, kentsel dönüşüme bağlı olarak 2013 yılında arsa fiyatları en çok artış gösteren semtler Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Esenyurt, Zekeriyaköy, Küçükçekmece, Sarıgazi ve Zeytinburnu olarak sıralanıyor. emlakjet.com Genel Müdürü Okan Arı, Kadıköy’deki arsaların fiyatlarının 2012 yılına göre 2013’te yaklaşık yüzde 40, Kağıthane’deki arsaların fiyatlarının ise yüzde 36 civarında, Kartal, Esenyurt, Zekeriyaköy ve Küçükçekmece’deki arsaların fiyatlarının yüzde 30, Sarıgazi ve Zeytinburnu’ndaki arsaların fiyatlarının ise yaklaşık yüzde 26 artış gösterdiğini belirtti. Bu artışlara, yapılan yatırımların büyüklüğü ve bölgenin konum olarak stratejik önemi etki ediyor. Ulaşım yatırımları, adalet sarayı, AVM gibi büyük yapıların da bölgelere etkisi çok oluyor.

Ekonominin lokomotifi

Okan Arı, kentsel dönüşümün gayrimenkul sektörüne etkileri ile ilgili olarak şu bilgileri verdi: “Gayrimenkul sektörü ekonominin lokomotif sektörlerinden ve kentsel dönüşüm de bu sektörde çok büyük bir pazar yaratıyor, sektöre canlılık ve hareket katıyor. Kentsel dönüşüme bağlı olarak, arsa fiyatları en çok artış gösteren semtler, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Esenyurt, Zekeriyaköy, Küçükçekmece, Sarıgazi, Zeytinburnu olarak sıralanabilir. Turizm yatırımlarının planlandığı Küçükçekmece’de yüksek bir artış görünüyor. Ulaşım yatırımları ve adalet sarayları Kartal ve Kağıthane’yi oldukça etkiledi. Kağıthane, şehir merkezinde olması açısından da değerlenmede çok avantajlı. Sancaktepe Sarıgazi ve Zekeriyaköy lüks konut projelerinin yer aldığı ve 3. Köprü projesinden de etkilenen bölgeler. Zeytinburnu’nda ise sanayi bölgelerinin dönüşümü bölgede ciddi bir değişim yaratıyor.”


Dönüşümde KDV cinliği

Müteahhitler, büyükşehirlerde ruhsatı 1 Ocak 2013 yılından sonra alınacak bazı konut projelerinde KDV oranı yüzde 1’den yüzde 18’e çıkartılınca KDV’den muaf tutulan kentsel dönüşüm alanlarına hücum etti. Konut tesliminde KDV oranlarındaki artış müteahhitleri vurdu. Müteahhitler de KDV’den muaf tutulan kentsel dönüşüm alanlarına hücum etti.1 Ocak 2013’ten itibaren konut teslimlerinde KDV (Katma Değer Vergisi) arttırıldı. 6306 sayılı yasa gereği rezerv yapı alanı, riskli alanlar, riskli yapıların bulunduğu yerler hariç. Yani kentsel dönüşüm ile ilgili alanlardaki binalar KDV’den muaf tutuldu. Bu alanlarda 100 bin liraya teslim edilecek bir dairenin fiyatı, yüzde 18 KDV oranı alınacak yerlerde 121 bin 951 lira oluyor. Bu tarihe kadar net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde 1, net alanı 150 metrekare ve üstünde olan konut teslimlerinde KDV oranı 18 idi. Ancak, 2013’te uygulamaya giren tarifeye göre KDV oranları binanın yapıldığı arsanın metrekare fiyatına, büyükşehir sınırları içinde olup olmadığına, inşaatın sınıfına, değerine göre 1.8 ya da 18 olarak belirlenmeye başlandı.

KDV’siz tatlı kar

Türkiye’nin 29 büyükşehrinde geçerli olan yeni uygulama şöyle: Yüzde 1 KDV uygulamasından yararlanmak için konutun 150 metrekarenin altında arsanın metrekaresinin ise 500 liranın altında olması gerekiyor. KDV’siz 100 bin lira olan konutu KDV’si ile101 bin lira 10 kuruş ödeyerek alabiliyorsunuz. Konutun 150 metrenin altında, bulunduğu arsanın metrekare değeri ise 500-1000 lira arasında ise KDV yüzde 8 oluyor. Bu sefer KDV’siz 100 bin lira olan konut KDV’si ile 108 bin 595 liraya çıkıyor. Ancak, büyükşehir sınırlarında binanın bulunduğu arsanın metrekaresi 1000 lira ve üstü ise konut 150 metrekarenin altında da olsa. üstünde de olsa KDV yüzde 18. Yani bu sefer 100 bin liralık aynı daireyi teslim almak için 121 bin 951 lira oluyor.

BİTTİ
Salim YAVAŞOĞLU, 7 Şubat 2013
“Efendiler, aziz milletime şunu tavsiye ederim ki, bağrında yetiştirerek başının üstüne kadar çıkaracağı adamların kanındaki, vicdanındaki aslî cevheri çok iyi tahlil etmek dikkatinden bir an feragat etmesin”
Kullanıcı küçük betizi
Balasagun
Genel Yetkili
Genel Yetkili
 
İletiler: 3524
Kayıt: Cum Eki 17, 2008 13:18


Şu dizine dön: Yazı Dizileri | Genel & Güncel Konular

Kİmler çevrİmİçİ

Bu dizini gezen kullanıcılar: Hiç kayıtlı kullanıcı yok ve 0 konuk

x